Продажа квартиры без уплаты НДФЛ

Продажа квартиры без уплаты НДФЛ

Действующее законодательство содержит ряд оснований для освобождения гражданина от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости или для уменьшения платежа, подлежащего перечислению в бюджет. Рассмотрим их более подробно, как происходит продажа квартиры без уплаты НДФЛ налога.

Нахождение квартиры во владении меньше установленного срока

как продать квартиру без НДФЛ

До начала 2016 года от уплаты НДФЛ на доход от продажи жилья освобождались лица, у которых отчужденная недвижимость была во владении не более 36 месяцев. В 2016 году этот период был продлен до 5 лет. Отдельно было оговорено, что введенные изменения не имеют обратной силы. Поэтому собственники жилья, купленного до начала 2016 года, могли продать свою недвижимость без налога только в течение 36 месяцев после ее приобретения. Для всех остальных продавцов начал действовать обновленный срок.

Период владения не изменился лишь для квартир, приватизированных в 2016 году или позднее, полученных в качестве наследства, приобретенных по договорам пожизненного содержания или дарения. Продать их без налога по-прежнему можно только в течение 36 месяцев со дня приобретения. При этом срок владения должен исчисляться с учетом следующих особенностей:

  • для унаследованных домов и квартир этот период начинает течь со дня смерти предыдущего владельца;
  • для купленной недвижимости срок исчисляется со дня регистрации права собственности.

Если продавец реализует не объект недвижимости полностью, а лишь его долю, то при исчислении налога срок владения не учитывается. НДФЛ уплачивается со всего дохода, полученного от реализации.

Кадастровая стоимость

Продажа квартиры без НДФЛ

До 2016 года многие продавцы искусственно занижали сумму сделки в договоре продажи жилья. Эта маленькая хитрость позволяла им уклоняться от уплаты налога в полном размере. В 2016 году в законодательство были внесены изменения, которые существенно ограничили область применения этой схемы. Теперь при расчете налога учитывается не только договорная цена на жилье, но и его кадастровая стоимость. Сумма сделки по договору признается налоговой базой только в тех случаях, когда ее размер превышает 70% от стоимости данного объекта недвижимости, установленной при проведении государственной кадастровой оценки. Другими словами, при продаже за 4 млн рублей квартиры с кадастровой стоимостью в 9,8 млн рублей налог исчисляется из суммы 6,86 млн рублей.

Изменения, о которых идет речь выше, не имеют обратной силы. Если жилье было куплено до начала 2016 года, то при его дальнейшей продаже налог будет исчислен из его договорной стоимости (даже если она не превысит 70% от кадастровой стоимости).

Уменьшение налоговой базы за счет расходов

Продавцы жилья вправе уменьшать налоговую базу за счет расходов, понесенных при покупке недвижимости. Налог при этом исчисляется не со всей суммы, полученной от реализации квартиры, а с разницы между ценой ее приобретения и отчуждения. Если эта разница отрицательная (например, дом был куплен за 2,4 млн рублей, а продан за 1,8 млн рублей), то НДФЛ со сделки не взимается.

Налоговая база может быть снижена и за счет расходов на ремонт. Если жилье было куплено за 1,7 млн рублей, а в дальнейшем отремонтировано за 0,4 млн рублей, то при его последующей продаже за 3,48 млн рублей налогом будет облагаться только разница в 1,38 млн рублей. Однако продавцу придется представить в налоговые органы документы, подтверждающие сумму вычета (договор на покупку жилья, чеки на отделочные материалы и пр.).

Стандартный вычет

Закон позволяет продавцам раз в год воспользоваться стандартным вычетом по НДФЛ в размере 1 млн рублей. Однако существует несколько особенностей, которые необходимо учитывать при реализации этого права:

  • стандартный вычет нельзя применять в тех случаях, когда налоговая база уже была уменьшена на сумму расходов;
  • если квартира была приобретена в 2016 году или позднее, то подоходный налог не может быть исчислен из суммы меньшей, чем 70% от кадастровой стоимости;
  • если недвижимость, находящаяся в долевой собственности, продается по одному договору, то стандартный вычет распределяется между всеми собственниками, а не предоставляется каждому из них в отдельности.

Таким образом, уменьшать налоговую базу на сумму расходов целесообразно только в тех случаях, когда на покупку квартиры было потрачено не менее миллиона рублей. В остальных ситуациях выгоднее применять стандартный вычет.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Администратор/ автор статьи

Редактор информационного портала МФЦ "Мои Документы". Отвечаю на вопросы пользователей в круглосуточном режиме. Буду признателен за честную оценку моего труда в блоке "Рейтинг" материала!

Добавьте страницу в социальные сети
МФЦ Мои Документы
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: